「生産緑地の2022年問題」で不動産価値は暴落するのか？part2
2022年問題とは
生産緑地の概要などを踏まえた上で、では一体2022年問題とはなんなのかをお伝えしようと思います。
生産緑地の2022年問題
生産緑地の2022年問題とは、「生産緑地で営農義務がなくなる2022年に起こりうる問題」です。1992年の改正生産緑地法によって指定された生産緑地の営農義務は1992年から30年間と定められています。
つまり、営農義務が解除される2022年に、その生産緑地を売却する人たちが著しく増える可能性があります。
その際、「売却される土地が需要よりも多くなるのではないか」と懸念されているのが2022年問題です。
なお、この2022年問題を緩和するために、2018年4月1日に「特定生産緑地制度」が施行されました。
市町村より特定生産緑地の指定を受ければ、買い取り申し出ができる期間を10年延長することができるようになっています。
また、生産緑地において、相続税の納税猶予を受けている場合には、売却して営農を放棄すると、前述したとおり利子を含めて相続税が請求されます。これが2022年問題の抑止力となっているのですが、すべての生産緑地所有者が納税猶予を受けているわけではありません。そのため、次で説明するようなことが起こり得ます。
2022年以降に起こり得ること
2022年に営農義務がなくなりますが、その影響により起こり得ることは、以下のとおりです。
- 市町村へ生産緑地の買い取り請求が増える
- 市町村による買い取りは義務ではないため、買い取りされなかった生産緑地は一般に売り出され、不動産市場に多く出回る
不動産に限らず、ものの価格は需給バランスで決まります。需要が多く供給が一定（もしくは少ない）の場合は価格が上がりますが、需要が一定（もしくは少ない）で供給が増えれば価格は下がります。
売地が多くなるということは、土地の供給が増えるということです。しかし、生産緑地が売り出されたことがきっかけで土地の需要が上がるわけではありません。そうなれば、土地の供給過多となり、価格は下がる可能性が高まります。
そして、その土地を購入した人たちが戸建を建築すれば、戸建の供給が増え、戸建の価格が下がる可能性があります。同様に、集合住宅であるアパートやマンションがどんどん建設されれば、その価格も下落する可能性があります。よって、土地だけでなく不動産価格全体が引き下がるリスクがあるということです。
しかし、前回の記事の最後にも記載している通り、実際に今まで生産緑地を所有している方ですでに宅地へ変更している方も多くいると思います。
ですので、今回は10年の生産緑地延長を選ぶ方が多いので、あまり影響がないのではないか・・・と考える方もいます。
生産緑地が多いエリアは要注意
2022年問題によって不動産価格下落のリスクがあると解説しました。そんな状況で特に注視すべきは、練馬や世田谷といった生産緑地が多いエリアです。
その理由は、生産緑地が多いことから今後不動産が過剰供給される可能性があり、さらに生産緑地によって保全されていた住環境にも影響を与えるリスクがあるからです。
不動産価格の下落リスク
東京都23区内でも、特に練馬区と世田谷区は生産緑地が多いエリアです。自治体の提供しているホームページによると、練馬区内の生産緑地は約178haあり、これは東京ドーム（約4.7ha）の約38個分に相当します。世田谷区の生産緑地は約86haで、東京ドーム約18個分に相当します。
2022年を境にすべての土地が売り出されるわけではありませんが、市場に供給される売地が増加した場合、土地の価格は下落する可能性が高いでしょう。
不動産はエリア内で競合します。エリア内の物件が増えれば、価格は下落する可能性があります。これが2022年問題によって起こる可能性のある、不動産価格の下落リスクです。
また、私たちの事務所がある神奈川県も生産緑地が多いエリアです。
横浜市では301ha、川崎市では287haもあります。
町のイメージが変わってしまう可能性
また、練馬区や世田谷区は住環境に定評のあるエリアです。
もちろん生産緑地だけで住環境を保っているわけではありませんが、生産緑地があることで「緑が多い」という印象にひと役買っていた側面もあるでしょう。
そのため、2022年を境に生産緑地が宅地などに変われば、データ上も「緑地面積」は減りますし、エリアによっては視覚的に緑が少なくなると考えられます。
つまり、2022年問題で不動産の需給バランスが崩れ不動産価格が下落するリスクがあるという点以外に、そもそも生産緑地が多いエリアは「緑が少なくなる」という問題もあるのです。
実際に緑がどれくらい少なくなり、減少した緑によって生活がどれくらい影響を受けるのかについては、なかなか数値で評価できませんが、住民感情への影響に加え、練馬区や世田谷区に対するイメージの変化などの影響があるかもしれません。
イメージが変わることで、需要が減る可能性もあるのです。このように、生産緑地が少なくなることで土地の需要が減少し、不動産価格が下落するおそれもあります。
まとめ
2022年まで2年となりました。
実際には土地が大量に売却されたりなどの悪夢はなさそうですが、それでも少しは影響があるエリアも少なくはないと思います。
購入を考えている側からすると嬉しい問題かもしれませんが、売却を考えている世代からすると大変な問題です。
しっかりと経済状況を把握し、売却を考えている所有の土地建物があれば早期に売却をするのも手かもしれませんね。
