自宅を売却後も賃貸として居住可能なリースバックについて解説！
昨日ご紹介した老後資金の確保方法として、「リバースモーゲージ」の普及と同じように「リースバック」という制度も近年注目を集めています。
リースバックとはリバースモーゲージと何が違うのでしょうか？
今回はリースバックについてご紹介したいと思います！
リースバックとは？
リースバックとは、現在お住いの住宅を不動産会社へ売却し、その売却した住宅に賃貸借契約（リース契約）にて継続的に住み続けることができる制度のことを指しています。
そのため、リバースモーゲージの金融機関からの借り入れではなく、基本的には住宅売却した売却益で老後資金を確保する方法になります。
リースバック特徴（メリット）
- 住宅売却後も同じ家に住み続けることができる
- 住宅の買取代金が一括で支払いされる
- 近隣住民に知られずに住宅を売却可能
- 固定資産税がかからない
- 仮住まいを用意する必要がない
- 将来的に売却物件の買い戻しが可能
- 住宅ローンがあっても利用可能
上記のように7つのメリットがあり、リバースモーゲージと異なるメリットを詳しく紹介します。
2.住宅の買取代金を一括で支払いされる
リースバックは住宅を売却しますので一括で売却益を支払ってもらうことが可能です。
これによって、大きな支出が伴うような問題が起きた場合にも対応ができますし、預金口座が充実するだけでも安心感がありますね。
4.固定資産税がかからない
ご自宅を売却している以上、自宅の所有権は不動産会社に移行されます。
その大きなメリットとしては固定資産税の支払いが不要になる点が挙げられます。
固定資産税分の支出を減らせるだけでも旅行1回分程度に相当しますので大きな支出削減になります。
6.将来的に売却物件の買い戻しが可能
一度売却した住宅に長年住み続けることも可能ですが、買い戻しをすることもできます。
そのため、一時的に老後資金が困窮しているが数年で立て直せた場合は買い戻しをすることで再度自己所有の物件にすることが可能です。
7.住宅ローン残債があっても申し込み可能
住宅ローンの返済に困窮しており、生活が苦しい場合などはリースバックの売却益で住宅ローンを完済させることができます。
毎月の住宅ローンの支払いよりもリースバックの賃料の方が安い場合は、支出を減らすことができますのでメリットが高いでしょう。
リースバックのデメリット
メリットだけ見てみると非常にメリットの高い制度のように思えます。
ただ、リースバックにもデメリットがありますのできちんと理解をするようにしましょう。
通常の売却金額よりも買取金額が下がる傾向がある
リースバックを活用する際に不動産会社の査定が行われますが、「情報の非対称性」があることを私たちは理解しなければいけません。
不動産会社は不動産のプロであり、売却を検討する方は素人です。
そこで、住宅の査定時には査定の根拠に加え、周辺相場と比較して妥当な金額に落ち着ける努力が必要でしょう。
ただ、実際に買取金額は相場の7割程度になることは事前に理解をしておくようにしましょう。
毎月の家賃支払いが発生する
住宅の売却後、賃貸（リース契約）として同じ家に住み続けることになりますが、ここで家賃の支払いが発生します。
家賃は物件の売却金額の10%程度に設定される傾向があるようです。
そのため2500万円で住宅が売却できた場合、毎月の家賃支払いは20万円程度であり、年間の家賃支払いは250万円程度になるでしょう。
この賃料が周辺相場よりもやや高くなる傾向があります。
※リースバックは10年で売却資金が無くなります上記の計算で毎年250万円の家賃を支払った場合、10年後には家賃の支払い金額が2500万円になります。結果として売却益の全てを家賃に使用することになりますので、その前に住宅の買い戻しをするか、賃貸借契約の更新をしない。という選択が必要になるでしょう。（この場合、引越しをする必要があります。）
買い戻しができなければ住宅は手放すことになる
上記に付随しますが、いざ住宅の買い戻しを行うおうと考え時に、毎月の家賃支払い＋住宅の買い戻し資金の手配が必要になります。そのため、多くのまとまった資金が必要になりますので、買い戻しができない場合は家賃を支払い住み続けるか、結局は転居し新たな住宅で現在のリースバックの賃料よりも安い住宅引っ越す必要が出てくるでしょう。
※売却した住宅の買い戻しはやはり”損”が大きいリースバックは売却時に提示される買い戻し金額が未来永劫変わらないため、安心して買い戻しができると言われていますが、仮に10年後に買い戻しをする場合、住宅の経年劣化により資産価値の下がった物件を10年前の価格で買う必要があります。これは非常に”損”が大きいでしょう。ただ、実際に買い戻しを行う例はあまりないようです。
まとめ
リバースモーゲージにもリースバックにもそれぞれメリットとデメリットがあります。
尚、リースバックに関しては、先日”一般社団法人 孤独死防止協会”より不動産業界初となる賃料0で売却後も暮らすことができる制度もスタートしたというニュースを見ました。
リースバックにも様々な制度がありますしこれからどんどん制度が出てくるでしょう。
今自分にあった制度はどれなのか、何かある前に是非一度不動産に関して心配な事や不安な事はご相談ください！
